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楼盘名称：上海天台家园
城市：上海
楼盘位置：新渔东路457号等
产权年限：70年
建筑类型：多层,高层,板楼,
公交线路：天山路 仙霞路,54 71 74 121 127,2号线;,威宁路,茅台路,双流路,新渔东路
其他交通方式：2号线
规划信息：其占地面积为55400平方米，容积率，绿化率45%，共0栋楼，停车位待定
周边配套：学校：延安高级中学、外贸学院、工程技术大学
商场：天山百货、虹桥友谊商城、家乐福
公园：中山公园
医院：长宁区中心医院、天山中医院
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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可以买的 优势也是蛮多的
1.医疗水平达“黄金标准”
在整个东南亚地区，泰国首都曼谷的康民医院、三美泰医院是最早通过JCI审核并获得资格证书的医院。JCI是评价医疗机构最权威的标准，该机构颁发的证书是全球医疗服务商医疗水平的“黄金标准”。目前，泰国大约共有53家医院获得了该证书，并向外国游客开放。
2.五星级酒店般的就医服务
泰国医院提供五星级酒店般的就医环境和服务，以曼谷医院为例，这里配备有32个国家的语言翻译，针对不同国家的病人采用不同的治疗方案。而且泰国不少医院提供签证、旅行、检查、手术、疗养、旅游定制化的一条龙服务。
3.医疗水平比肩欧美且费用低
泰国的国际医院能够承担各类高端和低端的手术，在很多领域甚至比肩欧美发达国家的医疗水平，但费用却相对低廉。泰国国家旅游局的数据显示，泰国的医疗费用在同等情况下，通常比大多数西方国家和中东国家便宜40%-70%。
世界领先的医疗旅游，让泰国房市获益颇丰，除了以旅游、医疗为目的的租客，以投资为主的高净值人群也蜂拥而至。近期，100多个香港人浩浩汤汤来到曼谷，他们不为旅游探亲，而是专程到泰国买房。
当然，火爆的医疗旅游并不是国际投资者在泰国房市豪掷千金的唯一理由，他们热衷于泰国房产还与以下原因息息相关：
1一带一路沿线重要国家
泰国地处东盟核心地带，是东盟的物流、贸易和金融中心，作为“海上丝绸之路”的关键节点，它也是东盟市场与中国之间天然的桥梁。《日经Business》曾把泰国称为“东盟心脏”和“亚洲脐带”。其首都曼谷早已成为东南亚地区的航空、公路、铁路、水路交通枢纽。
2泰国经济发展稳中有升
泰国拥有完善的社会制度和稳定的政策体系。在东南亚，泰国是第二大经济体，人均GDP在东南亚国家位列前三。2016年，泰国GDP较上年增长3.2%，从泰国经济基本情况看，经济发展稳中有升。日前，泰国央行上修经济增长率，足见在经济上，泰国处于良性发展态势中。
3泰国的失业率仅约为1%
2017年“痛苦指数” 国家排行榜，泰国以失业率仅约1% 的超低百分比，被再度评为“全世界最幸福的国家”，泰国已连续三年获此殊荣。充沛的就业机会导致大量人口涌入曼谷，曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右，无大量房屋空置，无明显的泡沫风险。
4多元化的国际教育体系
泰国的教育质量已为国际考试机构所认可。泰国知名大学：曼谷大学、泰国国立政法大学、韦伯斯特大学等均开设国际课程，全英语授课，在课程设置、教育方法和教学体制上都采用欧美国家模式。而且，在泰国大学四年本科的费用，几乎只相当于赴欧美国家留学一年的费用。
5人潮汹涌刺激房产需求
泰国旅游局方面表示，2016年中国来泰国旅游的游客达到了877万，同比增长4.6%。而且泰国本身总人口数量也达到了6400万，位居世界前列，加之泰国婴儿潮的出现及近期获批的中泰铁路建设，未来泰国人口的基数将进一步增大，购房需求日趋强劲。
6泰国可用土地日益稀缺
泰国是一个土地私有制国家，土地不可随便开发，拆迁重建也要经过居民的100%同意，所以可用来开发的土地资源相当有限，房产市场越来越吃香。曼谷市中心已经缺乏可开发的土地，剩余的土地都是稀缺资源，弥足珍贵。
7大多数房产为永久产权
与国内50年、70年产权不同，泰国房产大多为永久产权，可世代相传，且无遗产税和房产税，过户及持有费用低。此外，外国人在泰国买房可贷款，目前中国工商银行（泰国）、和中国银行（泰国）、UOB大华银行为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额的50%的购房贷款。
8泰国的房屋面积无公摊
国内的房子，平均公摊面积大概在20%左右（电梯井、楼梯间、过道走廊、公共门厅、共用墙体等），而泰国的房屋却是按实际使用面积计算，无公摊面积，也就是说，购买泰国房产相当于打了20%的折扣。此外，泰国的公寓、别墅交房时都带装修，公寓期房绝大部分是精装修。
9外国人购置房产门槛低
泰国土地厅工作效率高，业主需要准备的文件相对简单。新楼盘、新别墅的过户，在开发商和专业地产经纪人的帮助下，基本1-3个工作日就可以完成，首付根据房价或估值核算，一般是30%。而且购买公寓无数量限制，外国买家可以自由持有、买卖房产。
10回报率高且房价涨幅快
泰国房产销售增长率为每年7%，租金回报率非常可观，稳定在5-8%之间，有的地方可达15%。 据调查显示，全球6大最热房产投资国租金回报率，泰国公寓居榜首。而且，从2009年到2016年间，泰国房价以每年10%的速度稳定增长，投资前景非常可观。
泰国拥有成熟的房地产市场，目前房价正处于低谷期，且一直呈上升趋势，有非常可观的投资上涨潜力，而且过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，泰国房产在中国投资者眼中越来越具吸引力。
文/赵艳丰（大连）
第30期《万年基业》房地产的体验营销是将消费者购房的全过程“体验”作为整体，站在消费者的角度，重新设计房地产项目，为消费者创造值得回忆的体验，进而促使项目销售。只有注重挖掘消费者的潜在需求，将他们对项目的美好体验转化为对企业的忠诚，才能在房地产营销上取得成功。
房地产业流行这样一句话：“人来不来看广告，动不动心看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看物管，买不买房看营销。”虽然大家都在说“产品决定一切”，但是拥有产品并不意味着真的能决定一切，房地产企业必须有好的营销策略，把产品的亮点发挥到极致，在合适的时机、以合适的方法展现给消费者，才能引起他们的关注。
房地产体验营销就是要把销售员作为“导游”，引导消费者置身其中，进而使他们获得美好体验。不论是现场销售、电话联系还是网上交流，在同消费者接触的每一个点，房地产企业都要最大限度地满足他们的体验要求。体验营销的策略
在可选产品、购买动机和知识相似的情况下，影响消费者购买决策的关键因素就是情境。在当今社会，由于大量交互式的、充满冲击力的媒体工具把海量信息塞给了消费者，因此产品的性能、价值、品牌和可能引发的相关联想并不足以引起消费者的注意，真正能吸引他们的是那些与房地产的产品定位、服务定位相一致的、令人难忘的情境体验。
消费者在购房时，如果营造“体验”的场景和氛围，对他们的购买决策就能产生很大的影响。在产品同质化、产品功能无法分出高低的情况下，房地产开发商要想获得消费者的高度认同，就必须在售前、售中、售后三大环节中提供充分的情境体验，即在这种独特的氛围中，让消费者与销售人员之间以及消费者之间彼此产生真情互动，让消费者充分体验外延产品，体验品牌的真正价值所在。
由于房地产产品的特性，情境体验作为产品形象的先期展示，社区（建筑、环境、绿化、配套设施等硬件属于产品体验的内容，这里只提人文环境）、房展会、生活馆、售楼处、样板房和广告等，都成为达成销售行为的形象载体。消费者在情境体验中通过感官感受、情感体验、价值认同，对情境体验中的美学元素，及其传达出来的产品的精神内涵，进行全方位地接受，从而产生购买冲动。在大多数情况下，情境要素并不直接影响产品的功能，但它在消费者的消费经历中起着不可估量的作用，从而影响着价值体验的过程。
1.人文环境体验
对于房地产项目营销来说，情感诉求、人文关怀非常重要。古代“孟母三迁，择邻而居”的故事表明，居住环境特别是人文环境很早就已经引起了人们的注意。
人文营销是最近几年盛行的房地产营销手段之一，是为了传递一种体验。当前越来越多的楼盘在营销推广时，注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述，以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要展示尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活圈子和交际圈子；一般楼盘则展示和谐的居住空间和文化教育氛围，以及融洽的邻里关系和温情的服务等。
通过人文环境的情感诉求，房地产商是为消费者营造一个令他们产生共鸣的氛围，也就是说，把他们置身于人文环境的体验之中，引起他们的某种共鸣，使他们受到强烈的感染，并融入这种情境中，从而达到营销的目的。2.展会体验
一些房地产开发商已习惯于建好售楼处，在各种媒体特别是主流媒体的广告轰炸后坐等消费者上门。近些年，面对不同消费者的房展会、定向推介会和直销方式已成为重要的营销方式。人们在对某楼盘缺乏基本的了解时，多半不会专门花时间直接到楼盘现场去“体验”的。一般来说，他们会先通过报刊、网络等媒体的广告和房展会搜集、了解情况，然后再对感兴趣的楼盘进行深入接触，如实地看房等。报刊、网络媒体广告由于仅可达到平面视觉上的宣传效果，除了覆盖面较大之外，在传递楼盘信息方面远不如房展会来得真实、生动和深刻。
房展会通过精美、逼真的模型，工作人员详尽的解说，再配以灯光音效，多角度、全方位地传递生活体验。在房展会、售楼处、样板房的空间设计中，充分运用美学中的形式、色彩、质感、气味、声音等表现元素，帮助消费者达成某种美学体验，从而向他们传递产品所倡导的某种生活方式、生活态度和生活趣味；同时，消费者在这种全息的感知空间里获得了在产品使用功能之外的精神层面的归属感及认同感。
展会的实质是开发商设置一种情境，让消费者参与到这种情境中来，以激发他们的购买欲望。这种情境会促使消费者很自然地产生“拥有”的需求，他们在参与过程中所产生的愉悦感比在“看”、“听”、“使用”环节中所产生的愉悦感更强。3.卖场体验
卖场就是开发商向消费者提供产品和服务的实际场所，通过售楼处、生活馆这种卖场环境向他们展示的不仅仅是产品和服务，还包括卖场体验，甚至开发商的形象。
有人认为现场包装不仅很少包涵品牌的形象和信息，而且也不会展示全方位的体验。实际上，现在有一种趋势是将更多细节和产品信息融进包装设计中，这些信息是品牌标志的一部分。不要介意在现场包装上显示你的项目定位，公司和产品的定位不是秘密。如果你把定位藏到竞争者找不到的地方，消费者也同样找不到。一旦你确定了体验定位，就要尽可能在现场包装上与消费者沟通。
有些房地产开发商已不满足于在项目旁设立售楼处，而是走进品牌商场设立第二售楼处，引入多元生活元素，借此丰富售楼处的内容——把衣、食、行与住有机结合起来，向消费者传递产品所倡导的某种生活方式、生活态度和生活趣味。这样做的目的：一是增加产品价值；二是加速实现产品价值；三是解决企业文化传播和吸引目标消费者的问题。
长沙创远营销有限公司在长沙益友商业广场开辟了一个售楼部，与其它售楼部不同的是，这里不仅卖房子，而且提供与生活相关的配套服务，更重要的是还“卖”文化、“卖”生活方式，因此命名为“创远生活馆”。如果不是刻意打探，也许有人会把“生活馆”当作日用品专卖店。把衣、食、行与住很好地结合起来是“生活馆”的首要任务，其最终目的是更好地进行项目开发。“生活馆”通过推介文化，加强与消费者沟通，把真实的需求信息反馈回来，这也是住宅产品从卖面积、卖价格、卖位置转向卖环境、卖品质、卖生活方式的根本原因。4.看房体验
在消费者看房环节中，房地产商可采取不同于传统的看房方式。例如，在几个户型的别墅中预先安排三口之家、四世同堂等角色营造情境（由聘请的业余演员看房后经培训后扮演)当消费者走进别墅时，家庭中的女主人会带着他们到厨房、卧室等处给他们演示；男主人带着他们去体验书房、小酒吧、视听房，向他们讲述自己每天怎样体味生活。如果他们有孩子一起过来，家庭里的儿童也会带着孩子到儿童房、天台去嬉戏玩耍……无论是从直接还是间接的角度而言，孩子对家庭购房决策有着非常重要的影响；如果看房的有老人，他们无疑也是潜在业主做出重大购买决策时的重要影响者之一，可以安排老人陪着他们坐在老人房中谈儿女经，登上天台品茶和回忆那些逝去年华中的喜怒哀乐。就这样，让看房的消费者身临其境地体验“家”的感觉，使原本枯燥的看房活动变成了一种愉悦的享受，让消费者切实获得了美好情景体验，这才是推动销售的硬道理。5.模拟体验
除了传统的平面媒体外，网络作为一种强有力的营销媒介，也得到了房产商的青睐。现在网络传递体验的方式已不再囿于单调的文字和图片介绍，虚拟现实和宽带技术的发展，不仅使人们对房产的体验更为深刻，而且可降低房产商的推广成本。虚拟现实技术是一项涉及计算机图形学、人机交互技术、传感技术、人工智能等多领域的计算机模拟技术，这种技术与宽带网络的结合，使得人们利用“键盘加鼠标”就可以实现身临其境的感受，还可做到人机交互，在房地产领域中有着广阔的应用前景。房产商利用这一技术开发网上看房系统，模拟现实，逼真地展示其楼盘和样板房场景，并且借由一些互动功能，可使看房者在虚拟的世界里体验“自己的”住房。
房地产市场从卖方市场向买方市场转变，市场营销在房地产行业的发展中起着举足轻重的作用。从项目规划到销售再到物业服务，营销是保证产品适应市场需求及客户满意的重要战略性支持。房地产是人们生活方式的体现，美好回忆的载体，自我身份的认同，而在房地产消费上，消费者的情感精神需求被完全地释放。因此，体验营销的方式对房地产营销来说具有重要意义。
物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使规划设计更符合使用和管理的要求。
一、前期介入
物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。《物业管理条例》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。
二、前期介入的两个重要作用
1 、完善规划设计，节省投资成本。
设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。
2 、提高建造质量，提升维修管理。
在我国，工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。
此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。反之，如笔者所在的企业曾接管的一个旧小区，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，以致小区管网漏水严重，根本无法查找出问题所在，严重水耗造成业户水公摊负担大，业户纷纷抱怨投诉，管理费收缴率大幅下降。为改变现状，我们不得不申请动用专项维修资金，将原有管路作废，重新铺设管网，才解决了该问题。
参考物业管理网
三、前期介入的三个阶段
1 、早期以顾问形式介入。
规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。
2 、中期以监理形式介入。
当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。
3 、晚期以管家形式介入。
物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。
四、前期介入的三个需要关注的问题
1 、关注工程建设问题。
（ 1 ）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。
（ 2 ）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。
（ 3 ）给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。
（ 4 ）土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。
（ 5 ）公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。
2 、关注保洁绿化问题。
（ 1 ）保洁方面：应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，在电梯轿厢内吸尘用电是否方便，天台是否设置了照明及水龙头，是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。现在小区里经常见到业主图方便将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，待物业管理人员定时收集垃圾时，垃圾袋大多早已破漏或散发难闻气味，从而构成对公共环境二次污染的现象。针对这个问题，物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。
（ 2 ）绿化方面：应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。如果物业还配有泳池设备的，还应注意其设计是否合理，补水、溢水、排水是否完善。
3 、关注安全防护问题。在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。
目前，物业管理前期介入虽然普及面不广，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在政府主管部门的支持下，开发商及物业管理公司的共同努力下，前期介入工作作为物业管理的不可分割的部分，将对社区建设的发展起到不可估量的巨大作用。
浅析物业管理的前期介入
楼盘名称：台州天新悦湖郡
城市：台州
楼盘位置：天台始丰新城城西大道人工湖旁
产权年限：70年
建筑类型：高层,
公交线路：天台始丰新城城西大道人工湖旁
其他交通方式：天台始丰新城城西大道人工湖旁
规划信息：其占地面积为10631平方米，容积率，绿化率30%，共0栋楼，停车位
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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